공급이냐 규제냐, 그 사이에 사라진 주거정의

📰 [기사 요약 및 출처]

출처: 데일리안, 2025년 7월 15일, 임정희 기자
제목: "정비사업이 집값 안정 해법?…재건축초과이익환수제가 걸림돌"

요약:
기사에서는 현재 주택공급이 부족하다는 시각에서 재건축·재개발(정비사업)을 활성화해야 한다고 주장한다.
그러나 재건축초과이익환수제(재초환), 대출 규제 등으로 정비사업 추진이 어려워지고 있으며, 이는 도심 내 주택공급을 막아 결국 집값 상승으로 이어질 수 있다는 우려를 담고 있다.

정의로운 주거는 왜 이렇게 어려운 걸까? – 정책과 시장 사이에서 잊혀진 사람들

요즘 부동산 관련 뉴스를 보면 “공급 부족이 문제”라는 이야기가 빠지지 않는다.
최근 데일리안 기사에서도 정비사업이 제대로 추진되지 않아 서울의 주택공급이 막히고,
결국 집값이 오를 것이라는 경고가 나왔다.
이유는 간단하다. 재건축초과이익환수제(재초환) 같은 규제가 부담되기 때문이라는 것이다.

하지만 이쯤에서 한 가지 물어보자.
우리가 지금 논의하는 이 ‘공급’이라는 건 과연 누구를 위한 것일까?

🙋 “공급이 부족하다”는 말, 누구에게 부족한가요?

도시에 집이 없는 건 아니다.
실제로 서울엔 빈집도 많고, 입주 대기 중인 아파트도 꽤 있다.
그럼에도 불구하고 사람들이 체감하는 주거 불안은 점점 커진다. 왜일까?

그 이유는 공급이 **"실수요자에게 도달하지 못하고 있기 때문"**이다.
공급은 되는데, 너무 비싸거나 청약 경쟁률이 너무 높아서
정작 집이 절실한 사람들은 혜택을 못 받는다.
게다가 대출 규제까지 강화되면, 돈이 부족한 사람은 진입조차 어렵다.

💸 규제는 누구를 멈추게 하나요?

기사에서는 재초환이나 대출 규제를 '시장 활성화의 걸림돌'로 본다.
하지만 이런 규제들은 집을 자산으로 사고파는 구조에 대한 최소한의 견제책이다.

문제는 그 규제가 정작 막아야 할 자산가나 법인투자자는 피해가지 않고,
실수요자만 옥죄는 방식으로 작동하고 있다는 것이다.
현금 부자들은 규제에 상관없이 사고, 다주택자도 여전히 기회를 찾는다.
그 사이에서 소득이 낮은 사람, 무주택자는 계속 밀려난다.

🧭 결국, 이건 ‘정의의 문제’입니다.

단순한 공급의 문제가 아니다.
주택정책이 어떤 사람을 보호하고, 어떤 사람은 소외시키는가의 문제다.
집이 ‘사는 곳’이 아닌 ‘사는 수단’이 되었을 때, 정의는 사라진다.

지금처럼 주거가 시장에 맡겨진 구조 속에선,
자산이 많은 사람이 더 많은 집을 갖게 되고,
자산이 없는 사람은 평생 월세를 전전하게 된다.

🏛 정의로운 주거란 무엇일까요?

정의로운 주거란 단순히 “집이 많다”가 아니다.

• 누구나 적정한 가격에,
• 안정적으로,
• 삶의 기반으로서의 공간을 누릴 수 있는 상태.

그걸 위해선,

• 공공택지 비중 확대,
• 사회주택·토지임대부 주택 같은 새로운 대안,
• 투기를 막는 보유세 강화와 공실세 도입 같은 구조개혁이 필요하다.

🔚 마무리하며

공급이냐 규제냐의 프레임이 반복되는 사이,
정작 중요한 질문은 사라진다.
"이 정책은 누구를 위한 것인가?"
그리고 "모든 사람에게 집은 있는가?"

우리는 이제 부동산 정책을 평가할 때
단지 '효율성'이 아니라, '정의'라는 기준으로도 물어봐야 한다.
그래야 비로소, 정말로 모두가 ‘사는 집’을 가질 수 있을 테니까.