“높아진 건물, 낮아진 땅 – 용적률 상향의 그림자와 다음 세대의 부담”

📰 기사 요약

출처: 하우징헤럴드 (2025.05.20)
제목: 「서울 소규모재건축·재개발 용적률 3년간 최고 300% 완화」
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서울시는 제2·3종 일반주거지역 내 소규모 재건축 및 재개발 사업의 용적률을 최대 300%까지 완화하는 방안을 발표했다. 기존에는 각각 200%, 250%였던 상한선을 법적 최대치로 끌어올린 것이다. 이는 향후 3년간 한시적으로 적용되며, 사업성이 부족했던 소규모 정비사업에 속도를 붙이겠다는 정책적 의도가 반영돼 있다. 공급 확대 측면에선 긍정적이지만, 그 이면에 숨겨진 구조적 리스크에 대한 논의는 여전히 부족하다.

🟦 왜 우리는 용적률을 다시 들여다봐야 하는가

‘용적률 상향’은 언뜻 보면 합리적인 도시 정책처럼 보인다. 같은 땅에 더 많은 집을 지을 수 있게 되니, 공급은 늘고, 효율성도 올라간다. 실제로 재건축 사업성 개선과 공급 속도 향상을 위해 필요한 카드이기도 하다.

그러나, 우리는 이 구조가 만든 그림자에 대해 충분히 논의해본 적이 없다.
한정된 땅 위에 점점 높아지는 건물들. 더 많은 세대가 입주하게 되는 반면, 개개인의 토지 지분은 줄어들고, 가격은 오히려 오른다.
이 간극은 시간이 지나면서 누적된 자산 거품이 되어 결국 미래 세대에게 전가될 수 있다.

지금 필요한 것은 더 많이 짓는 것이 아니라, 무엇을 잃고 있는지를 성찰하는 것이다.

🟨 용적률 상향이 만드는 3가지 구조적 왜곡

1. 땅의 희석 – 보이지 않는 소유권 축소

용적률이 높아진다는 건 한 필지에 더 많은 세대가 들어간다는 뜻이다. 이때 개별 세대가 실질적으로 소유하게 되는 토지 지분은 감소하게 된다.
문제는 그 집값이 내려가지 않는다는 데 있다. 오히려 사업성이 좋아졌다는 이유로 분양가는 상승하고, 사람들은 더 많은 돈을 내고 더 적은 땅을 사게 된다.
이 구조는 실수요자에게 ‘자산을 가졌다는 착시’만 남기고, 실질적인 토지 소유 권리는 희석시킨다.

2. 지상권과 토지권의 불분리 – 가치는 뭉쳐지고, 리스크는 사라지지 않는다

한국의 부동산 시장은 건물(지상권)과 토지(토지권)의 가치를 별도로 평가하지 않는다.
모든 자산은 ‘전용면적 × 평당가’ 방식으로만 계산되고, 대지지분의 가치는 거의 무시된다.

반면, 독일·일본·프랑스 등은 건물의 감가상각과 토지의 증분 가치를 명확히 분리하여 평가한다.
우리처럼 건물과 땅을 묶어 거래하는 나라는 극히 드물다.

이 구조 속에서 낡은 건물에도 비싼 땅값이 부여되며, 실질 가치와 시장 가격 사이의 괴리가 커진다.
결국 거품은 생기고, 붕괴는 다음 사람의 몫이 된다.

3. 미래세대에 전가되는 자산 거품 – 전세사기의 확장판?

이미 우리는 2023~2024년 전세사기 사태를 겪었다.
이는 일부 범죄자들의 문제가 아니라, 허위 분양가·허위 감정가·허위 기대 수익 위에 세워진 자산 구조가 만든 결과였다.
그 피해는 결국 세입자와 실수요자가 고스란히 떠안았다.

용적률이 올라가고, 공급이 늘어나고, 가격이 올라가는 이 구조도 결국 그 거품의 부담을 미래세대에게 전가하는 결과를 낳는다.
레버리지 기반의 다주택자들이 그간 쌓은 이익의 반대편에는, 무주택자와 다음 세대의 높은 분양가 부담이 존재한다.

🟩 해외는 어떻게 대응하고 있을까?

독일은 건물과 토지를 분리해서 감가와 상승을 계산한다.
건물은 시간이 지나며 가치가 떨어지고, 토지는 지역개발이나 수요에 따라 가격이 오르거나 내린다.
이 방식은 자산의 실질 가치를 투명하게 관리하는 기반이 된다.

일본은 버블 붕괴 이후 토지권, 임차권, 지상권을 명확히 구분하고,
‘기대 가치’가 아닌 ‘실거래 가치’를 중심으로 과세하고 평가한다.
우리는 지금 일본의 1990년대와 매우 유사한 지점에 서 있다.

🟪 지금 필요한 변화는 이런 것들입니다

먼저, 부동산 가치 평가 체계를 전면 개편해야 한다.
건물과 토지의 가치를 분리해 계산하고, 대지지분의 중요성을 부각해야 한다.
이것은 단지 세금 문제가 아니라, 자산 구조를 투명하게 공개하는 공공적 절차다.

둘째, 용적률 상향에 조건을 붙여야 한다.
무조건적인 인센티브가 아니라, 공공기여·토지 공유형 지분 구조를 연계해 세대 간 형평성을 보완해야 한다.

셋째, 금융 부문의 개입 설계도 중요하다.
용적률 상향 지역에는 LTV 제한 차등 적용, 감정가 산정 기준 강화 등 거품 억제 장치가 필요하다.

마지막으로, 공공은 시장 경쟁자가 아니라, 위험을 흡수하는 제3의 축이 되어야 한다.
지분형 주택, 토지임대부 모델, 공공임대를 통해 다음 세대가 감당 가능한 주거의 출구를 열어야 한다.

🧩 마무리하며

“높아진 건물만큼 낮아지는 땅의 의미를 잊지 말자.
그 그림자는 다음 세대의 부담이 된다.”

용적률은 건물의 높이만이 아니라,
도시의 구조, 자산의 질, 주거권의 무게를 재조정하는 기준이다.
그 기준이 거품으로 치닫지 않도록, 지금 우리가 멈춰 성찰해야 한다.